Thỏa thuận đặt cọc tiền giữ chỗ mua bất động sản có trái pháp luật không? bản chất như thế nào?

Thỏa thuận đặt cọc tiền giữ chỗ mua bất động sản là trái pháp luật, chỉ là chiêu trò chiếm dụng vốn trái phép của chủ đầu tư và bên môi giới, tiềm ẩn rủi ro cho người giữ chỗ.

Có một số quan điểm cho rằng, thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là sự tự nguyện của các bên, pháp luật không cấm và phù hợp với bộ luật dân sự, nên chủ đầu tư có quyền thực hiện.

Về phía người đặt chỗ cũng cho rằng khi đặt tiền giữ chỗ thì sẽ trở thành người có quyền mua đầu tiên, được mua giá gốc từ chủ đầu tư, được nhận chiết khấu và khuyến mãi lớn, đặc biệt là dễ ràng lướt sóng khi chủ đầu tư mở bán chính thức.

Vì hai lý do trên mà phần lớn các chủ đầu tư đều có chiêu trò để thu hút khách hàng. Khách hàng thì không ngần ngại ký thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản tại dự án với chủ đầu tư mặc dù dự án này chưa đủ điều kiện để bán theo quy định của pháp luật.

Thông qua quá trình tiếp xúc, tư vấn và hỗ trợ khách hàng có tranh chấp với chủ đầu tư và bên môi giới liên quan đến thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản. Chúng tôi thấy rằng hợp đồng đặt tiền giữ chỗ nêu trên là trái quy định của pháp luật, chỉ là chiêu trò chiếm dụng vốn trái phép của chủ đầu tư và bên môi giới, tiềm ẩn rủi ro cho người giữ chỗ cụ thể:

I. Đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là trái pháp luật

Căn cứ khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản đã cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật và huy động, chiếm dụng vốn trái phép.

Theo đó, căn cứ Điều 69 Luật nhà ở; Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản; Điều 19 của Nghị Định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ; và Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng đã quy định: Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng hoặc hết thời hạn mà Sở Xây dựng không trả lời thì mới được phép bán. Như vậy, việc ký hợp đồng huy động vốn mà chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng xin chấp thuận cho phép huy động vốn theo quy định này là trái pháp luật.

Ngoài ra, đã có quy định của pháp luật không cho phép chủ đầu tư ký thỏa thuận đặt tiền để giữ chỗ mua bất động sản. Cụ thể, căn cứ điểm a) khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng có quy định về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án, cụ thể:

Điều 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại

2.Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây

a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ởthì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này.

Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;

Mặt khác về mặt pháp lý, nếu xác định thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là giao dịch đặt cọc để giao kết hợp đồng (quan hệ dân sự), thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là “bất động sản” hoặc là “chỗ” hoàn toàn không tồn tại và không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc. Do vậy, thỏa thuận đặt cọc này sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý. Còn nếu xác định đây là hợp đồng “gửi giữ tài sản” có đối tượng tài sản là “tiền” thì rõ ràng người giữ chỗ đã bị chủ đầu tư và người môi giới lừa đảo để họ chiếm dụng vốn trái phép ngay từ đầu.

Xét về bản chất, nếu xác định đối tượng của hợp đồng đặt tiền giữ chỗ là quyền tài sản liên quan đến bất động sản thì phải áp dụng luật chuyên ngành là Luật đất đai, Luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành để giải quyết thì mới phù hợp. Do vậy, quan điểm cho rằng hợp đồng đặt tiền giữ chỗ phù hợp với bộ luật dân sự là không thuyết phục.

Như vậy, chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở bằng phương thức thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản hoàn toàn không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn (nếu có).

II. Một số điều khoản bẫy và có nội dung bất lợi cho người đặt tiền giữ chỗ thường thấy trong hợp đồng đặt tiền giữ chỗ mà khách hàng thường ký với chủ đầu tư và bên môi giới

Thông qua quá trình tiếp xúc, tư vấn và hỗ trợ khách hàng có tranh chấp về vấn đề này, chúng tôi thường hay gặp một số điều khoản bẫy và gây bất lợi cho người đặt tiền giữ chỗ như sau:

(1) Nhập nhằng giữa bên nhận tiền giữ chỗ là chủ đầu tư hay là bên môi giới?

Theo quy định của pháp luật, người có quyền bán sản phẩm của dự án phải là chủ đầu tư dự án hoặc bên được chủ đầu tư ủy quyền hoặc ký hợp đồng hợp pháp thì mới có quyền bán. Tuy nhiên trên thực tế, phần lớn khách hàng thường ký thỏa thuận giữ chỗ với bên môi giới, chuyển tiền cho bên môi giới, thậm chí chuyển tiền vào tài khoản cá nhân mà không đòi hỏi bên nhận tiền đặt cọc phải cung cấp giấy ủy quyền hoặc tài liệu chứng minh quyền bán của mình. Theo đó, mặc dù không được ủy quyền bán, nhưng rất nhiều cá nhân và các công ty môi giới đang lợi dụng việc này để ký hợp đồng và nhận tiền giữ chỗ của khách hàng nhằm chiếm dụng vốn trái phép. Khi ký hợp đồng, khách hàng không phân biệt được chủ đầu tư hay là bên môi giới sẽ thực hiện hợp đồng với khách hàng.

Theo đó, nếu hợp đồng không thể hiện văn bản ủy quyền từ Chủ đầu tư và bên nhận tiền giữ chỗ cung cấp tài khoản cá nhân để nhận tiền, thì nhiều khả năng bên môi giới này không có quyền bán hợp pháp. Khi đó, nếu ký hợp đồng và chuyển tiền thì họ thì khách hàng đang giao trứng cho ác.

(2) Trong hợp đồng đặt tiền giữ chỗ, chủ đầu tư/bên môi giới hoàn toàn không cam kết thời hạn mở bản của chủ đầu tư

Vì không cam kết nên khách hàng không có lý do gì để lấy lại tiền trước thời điểm mở bán và chỉ biết chờ đợi cho đến khi có thông báo mở bán chính thức, nhưng không biết phải chờ đến khi nào.

(3) Trong hợp đồng chủ đầu tư không cam kết và ấn định giá bán bất động sản

Vì không cam kết và ấn định giá bán cụ thể, nên chủ đầu tư có quyền đưa ra giá bán lần đầu theo ý muốn của chủ đầu tư. Do vậy, nếu chủ đầu tư mở bán lần đầu với giá rất cao, nhiều người không đủ tài chính để mua và đành phải lấy lại tiền đặt chỗ.

(4) Hợp đồng không nghi cụ thể vị trí sản phẩm (số căn hộ, tầng, dãy, hướng, diện tích…mà chỉ ghi rất chung chung, ví dụ từ tầng…. đến tầng…)

Vì không ghi cụ thể, nên khi mở bán chính thức người đặt giữ chỗ không thể mua được đúng vị trí sản phẩm mình muốn mua. Và khi không có quyền lựa chọn, nên nhiều người cũng bỏ cuộc và phải đi xin nhận lại tiền đặt chỗ về.

(5) Hợp đồng không cho phép người mua được lấy lại tiền đặt chỗ bất cứ thời gian nào mà bị chủ đầu tư/bên môi giới áp đặt không được đòi tiền giữ chỗ lại cho đến khi chủ đầu tư mở bán

Đây là điều khoản bất lợi nhất cho người đặt giữ chỗ. Chủ đầu tư thường viện dẫn điều khoản này để ràng buộc khách hàng. Theo đó, khách hàng chỉ có quyền lấy lại tiền khi chủ đầu tư mở bán nếu khách hàng đó không mua. Tuy nhiên khi nào chủ đầu tư mở bán để có quyền lấy tiền lại thì là một dấu hỏi lớn mà chủ đầu tư cũng không trả lời được.

(6) Bắt khách hàng phải bảo mật thông tin về hợp đồng;

Mục đích là để che dấu hành vi huy động vốn trái pháp luật, để không bị xử phạt hành chính và không bị xử lý theo quy định của pháp luật.

III. Việc chủ đầu tư ký hợp đồng đặt tiền giữ chỗ với khách hàng chỉ là chiêu trò chiếm dụng vốn trái phép, có lợi rất nhiều cho chủ đầu tư, tiềm ấn rủi ro cho người mua, kiến thị trường bất động sản bất ổn

Thời gian gần đây, có rất nhiều chủ đầu tư dùng mọi chiêu trò để thu hút người mua ký hợp đồng đặt tiền giữ chỗ, thậm chí cho phép người mua lướt sóng ngay trong thời gian giữ chỗ như báo chí nêu. Vậy thì, bản chất thực sự và lợi ích của chủ đầu tư là gì khi khi ký hợp đồng giữ chỗ với khách hàng? Đâu là rủi ro của khách hàng?

Thứ nhất: Khách hàng không biết và không ai biết khi nào chủ đầu tư mới thông báo và công bố mở bán dự án đã đặt chỗ, chỉ có chủ đầu tư mới biết, nhà nước cũng không thể can thiệp được

Sau khi ký hợp đồng đặt tiền giữ chỗ, người mua chỉ biết chờ đợi theo lời hứa của chủ đầu tư/bên môi giới, nhưng hứa rồi lại hứa không biết hứa đến khi nào. Còn chủ đầu tư thì có rất nhiều lý do để không vội vàng mở bán bởi vì: Dự án chưa thể triển khai vì nhiều lý do như thiếu vốn, vướng pháp lý, … hoặc chưa hoàn hiện hạ tầng để đủ điều kiện để mở bán theo quy định; nếu chờ càng lâu thì càng thêm nhiều người đặt chỗ và có thêm tiền để đầu tư; để cho khách hàng chờ thì chủ đầu tư/bên môi giới cũng không bị thiệt hại gì.

Thứ hai: Không có gì đảm bảo chắc chắn người đã đặt chỗ sẽ mua được sản phẩm tại dự án đã đặt chỗ

Một số chủ đầu tư lý giải, việc cho đặt tiền giữ chỗ trước khi xong hạ tầng nhằm giúp họ khảo sát nhu cầu của khách hàng và thị trường một cách chính xác nhất, từ đó họ định hình được giá trị sản phẩm, cũng như hoạch định kế hoạch triển khai xây dựng dự án, điều chỉnh dự án nếu cần.

Giả sử, nếu không có người đặt chỗ hoặc số lượng đặt chỗ rất ít và phản ứng của người mua và thị trường không tích cực, thì chắc chắn dự án này sẽ phải chờ rất lâu hoặc bị dừng triển khai do nguy cơ ế sản phẩm, thu hồi vốn lâu và bị lỗ nếu triển khai đầu tư. Khi đó người đặt chỗ chỉ biết chờ đợi, còn chủ đầu tư sẽ bưng bít thông tin về dự án vì nếu khách hàng biết, chủ đầu tư phải hoàn trả lại toàn bộ tiền nhận đặt chỗ cho khách hàng.

Ngược lại, số lượng người đặt chỗ rất lớn và vượt quá số lượng sản phẩm dự án, thì chủ đầu tư sẽ phải từ chối bán cho một số người hoặc cho khách hàng bốc thăm may rủi hoặc cho đấu giá, nên vô tình mặc dù đã đặt giữ chỗ, nhưng một số người đặt chỗ vẫn không thể mua được sản phẩm đã đặt chỗ.

Thứ ba: Người đặt chỗ tự hại mình vì giúp chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá bán khi mở bán lần đầu

Khi có nhiều người đặt chỗ và số lượng người đặt chỗ vượt quá số lượng sản phẩm của dự án và phản ứng của người mua tích cực, thì chủ đầu tư chắc chắn sẽ có cơ sở để ấn định giá rất cao khi mở bán lần đầu nhằm tăng lợi nhuận. Như vậy, vô tình người đặt chỗ đã trực tiếp hại mình bằng cách giúp chủ đầu tư tự điều chỉnh tăng giá bán. Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản luôn biến động theo chiều hướng tăng và bất ổn định.

Thứ tư: Không có bất kỳ cơ quan nào giám sát, hạn chế và ngăn chặn chủ đầu tư nhận tiền đặt giữ chỗ vượt quá số lượng giới hạn sản phẩm của dự án

Một vấn đề nữa là khách hàng không thể biết được mình là khách hàng đặt chỗ thứ bao nhiêu. Còn chủ đầu tư cũng không hạn chế số lượng người đặt chỗ, bởi vì càng nhiều người đặt chỗ thì chủ đầu tư càng có lợi, càng có thêm nhiều tiền để đầu tư. Và Chủ đầu tư luôn cố tình kéo dài thời gian công bố mở bán để có lý do giữ tiền của khách hàng, trong khi pháp luật chưa có cơ chế để giám sát, hạn chế và ngăn chặn việc này.

Thứ năm: Không ai giám sát số tiền nhận giữ chỗ của chủ đầu tư sẽ được chủ đầu tư làm gì, có sử dụng để xây dựng nhà ở tại dự án đó hay không

Khoản 4 Điều 19 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định: “Tổ chức, cá nhân huy động vốn quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó; nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật; trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.”

Thực tế, số tiền đặt giữ chỗ của khách hàng cho chủ đầu tư/bên môi giới thường từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng/suất. Như vậy, giả sử dự án có 1000 sản phẩm và có 1000 người đặt chỗ với mỗi người là 50.000.000 đồng thì tổng số tiền mà chủ đầu tư đã huy động được là 50.000.000.000 đồng. Số tiền này là rất lớn, nếu chủ đầu tư không sử dụng số tiền này vào việc xây dựng dự án mà dùng để trả nợ hoặc cho vay hoặc đầu tư vào lĩnh vực khác dẫn đến không còn tiền để xây dựng dự án hoặc không thể hoàn lại cho khách hàng thì đẩy rủi ro cho khách là mất toàn bộ tiền đặt giữ chỗ.

Do pháp luật cấm nên hiện tại cũng chưa có cơ chế và quy định cụ thể về việc giám sát huy động và sử dụng số tiền đặt giữ chỗ. Do vậy, việc sử dụng số tiền này vào việc gì là hoàn toàn do chủ đầu tự quyết định. Và nếu chủ đầu tư sử dụng sai mục đích và không còn tiền để hoàn trả cho khách hàng thì rủi ro khách hàng tự gánh.

Cuối cùng: Không có cơ chế giám sát Chủ đầu tư sẽ hoàn trả tiền giữ chỗ cho người mua như đúng cam kết hay là đã đẩy người mua vào vòng kiện tụng

Do số tiền đặt giữ chỗ cho mỗi sản phẩm cũng không lớn và lợi dụng việc ngần ngại kiện tụng ra Tòa án của khách hàng, nên nhiều Chủ đầu tư lợi dụng việc này để dây dưa, kéo dài hoặc cố tình không hoàn trả tiền cọc như cam kết.

Mặc dù pháp luật có quy định, nhưng số tiền xử phạt hành chính hoặc số tiền bồi thường (nếu có) cũng không nhiều so với lợi ích khủng từ việc nhận tiền giữ chỗ, do vậy nhiều Chủ đầu tư/bên môi giới vẫn bất chấp để nhận tiền giữ chỗ theo kiểu dụ dỗ được ai thì dụ.

IV. Lời khuyên cho người mua bất động sản

Nếu khách hàng có nhu cầu mua để ở thì nên kiên nhẫn chờ đến khi chủ đầu tư công bố và mở bán chính thức, bởi vì trước sau gì chủ đầu tư cũng phải bán.

Còn khách hàng nào bất chấp rủi ro như trên, thích mạo hiểm và có khả năng về tài chính và vẫn muốn ký hợp đồng giữ chỗ bằng mọi giá, thì lời khuyên của chúng tôi nhằm hạn chế rủi ro như sau: Nên điện thoại trực tiếp hoặc đến địa chỉ của Chủ đầu tư để tìm hiểu xác minh thông tin về dự án. Đồng thời đến địa chỉ dự án để khảo sát về tiến độ triển khai và tuyệt đối nếu bãi đất trống thì không nên ký đặt chỗ. Khi ký hợp đồng phải đọc kỹ hợp đồng và phải có điều khoản lấy lại tiền bất kỳ lúc nào cũng được. Chỉ nên ký trực tiếp với chủ đầu tư, còn nếu ký với bên môi giới thì bên môi giới phải có giấy ủy quyền từ chủ đầu tư theo quy định thì mới ký.

Tác giả bài viết: Luật sư Vũ Văn Tiến (Giám đốc Công ty Luật TNHH Olympic)

Lưu ý: Nội dung tư vấn của chúng tôi nêu trên chỉ nhằm mục đích tuyên truyền pháp luật đến quý khách hàng để tham khảo chung, không phải là nội dung tư vấn nhằm giải quyết các nhu cầu pháp lý cụ thể của từng khách hàng. Nếu có nhu cầu tư vấn cụ thể, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ miễn phí. 

Điện thoại tư vấn: 0989 863 966 – Zalo: 0909 586 490 – Emailtien.vu@olympiclaw.vn

Bài viết khác