Vấn đề pháp lý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai?

Nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, khi ký kết hợp đồng mua bán, nhà ở vẫn còn chưa được hình thành và chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất, ví dụ như mua căn hộ trong một tòa nhà chung cư.

Mặc dù pháp luật cho phép việc chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro và nguy cơ nếu người mua nhà không nắm rõ những điều kiện pháp lý tiên quyết và quan trọng để đánh giá tính hợp pháp của việc mua bán đó. Thậm chí khách hàng mua phải căn hộ trên giấy bằng những hình thức huy động vốn trái phép như thỏa thuận/phiếu giữ chỗ, hợp đồng góp vốn,…

Căn cứ Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành có quy định điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án xây dựng nhà ở thương mại có thể được mở bán phải đủ các điều kiện về pháp lý như sau:

Thứ nhất: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất (nghĩa là chủ đầu tư đã được giao đất, cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án);

Thứ hai: Có hồ sơ dự án đầy đủ (nghĩa là chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư; văn bản chấp thuận về chủ trương đầu tư,…);

Thứ ba: Có thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nghĩa là Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của cơ quan có thẩm quyền);

Thứ tư: Có giấy phép xây dựng (Giấy phép xây dựng của toàn bộ dự án)

Thứ năm: Đối với nhà chung cư/toà nhà hỗn hợp thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của toà nhà. Đối với nhà ở liền kề/thấp tầng thì phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án.

Thứ sáu: Có văn bản của Sở Xây dựng gửi Chủ đầu tư xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai được phép bán

Thứ bảy: Chủ đầu tư còn phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực, thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho Chủ đầu tư đối với khách hàng khi Chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Khi ký kết Hợp đồng mua bán, Chủ đầu tư phải gửi kèm một bản sao hợp đồng bảo lãnh cho khách hàng (đây là quy định bắt buộc).

Thứ tám: Dự án không bị tranh chấp, không bị kê biên hoặc bị thế chấp.

Thứ chín: Ngoài những quy định nêu trên, người mua cần tìm hiểu thông tin về dự án tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đến kiểm tra thực địa khu đất đang xây dựng để xem tình trạng và tiến độ xây dựng thực tế nhằm củng cố thêm cơ sở để cân nhắc trước khi ký hợp đồng.

Như vậy, nếu không kiểm tra và kiểm tra mà không đủ các điều kiện như trên, thì lời khuyên của chúng tôi là “không nên mua“, đặc biệt khi không có đủ 03 điều kiện thứ năm, thứ sáu và thứ bảy trên. Còn nếu đã mua, đã ký hợp đồng khi chưa đủ điều kiện nêu trên thì nên làm việc lại với bên bán/chủ đầu tư về các hồ sơ pháp lý về dự án nêu trên. Đồng thời, hỏi chủ đầu tư về khả năng thực hiện dự án, việc hoàn thiện và bàn giao căn hộ đúng hạn hay không, nhằm để điều chỉnh hợp đồng/văn bản đã ký cho phù hợp với thực tế, tránh bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn trái phép, không được nhận nhà đúng hạn mà còn phải mất thời gian, mất tiền bạc để kiện tụng/tố cáo nhằm thu hồi lại số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư.

Cảm ơn bạn đã tham khảo bài viết tư vấn của chúng tôi.

Tác giả bài viết tư vấn: Luật sư Vũ Văn Tiến (Giám đốc Công ty Luật TNHH Olympic)

Lưu ý: Nội dung tư vấn của chúng tôi nêu trên chỉ nhằm mục đích tuyên truyền pháp luật đến quý khách hàng để tham khảo chung, không phải là nội dung tư vấn nhằm giải quyết các nhu cầu pháp lý cụ thể của từng khách hàng. Nếu có nhu cầu tư vấn cụ thể, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ miễn phí. 

Điện thoại tư vấn: 0989 863 966 – Zalo: 0909 586 490 – Emailtien.vu@olympiclaw.vn

Bài viết khác